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易小迪与观点面对面:“喜马拉雅”的阳光

发布时间:2019-08-17 10:55 来源:信管家德指开户

摘要:据观点地产新媒体不完全统计,2018年,融资成本在5%以内房企仅有6家,9家在5%至6%,不少企业的融资成本超过了8%。与此同时,阳光100又在这种模式上进行了改良,原油期货开通外盘并

  据观点地产新媒体不完全统计,2018年,融资成本在5%以内房企仅有6家,9家在5%至6%,不少企业的融资成本超过了8%。与此同时,阳光100又在这种模式上进行了改良,原油期货开通外盘并成功运用到喜马拉雅上。但是不管怎么样,我们一直是围绕着自己的主力产品来做住宅,持续把我们商业街的模式、非住宅的经验做到郊区大盘里面去。”但围绕房企转型与去地产化,行业内存在诸多的质疑,正如万科郁亮所言,原油期货开通外盘目前还没有找到比房地产更赚钱的行业。”但他也认为这并不是一件坏事,因为从公司的长远发展及行业的未来进程来看,住宅行业已经结束了高利润的时代,非住宅市场才是未来的机会。易小迪:我觉得没有必要了,这种模式摆脱了重资产,不需要不断去借钱,不是特别吃钱的。当然,做原油赚了50万我觉得不一定是坏事,因为住宅行业已经结束了高利润时代,非住宅市场才是未来的机会。绝大部分资产都溢价的,也不能说一个都没有问题,可能在我们三四十个存续的项目里面有个别是不挣钱的,那么总体还是安全的。我们商业街不是最贵的,是一个大众型的平台,所以要有唯一性,差异化,要跟别人不一样。易小迪:我这段时间对住宅关心得比较少,所以细节了解得没他们透。喜马拉雅运营的时间还比较短,但是销售渠道是通的。其实,更早地转到这个方面来,可能失去了住宅的机会,就像早年我们失去了海南的机会一样。喜马拉雅除了共享居住的公寓项目以外,还配套了喜马拉雅俱乐部,而俱乐部则是由阳光100完全自持,“如果我们不下功夫把运营服务做好,这个形象就起不来,因为我有很多配套在里面,要慢慢完善”。但他也承认,散售之后,企业一定要花精力在管理上面,“比如,我们前期在管理上是要投入的,要把人流做起来,一般一个商业街,第一年运营投入要2000万,第二年再投1000多万,第三年就基本实现收支平衡了。”因此,面对当下的大环境,易小迪采用了一种与众不同的发展模式。我们的想法是将来喜马拉雅俱乐部和喜马拉雅公寓分开,喜马拉雅俱乐部相当于一个会所,就是一个城市客厅,是一个城市的缩影。其中,柳州阳光100窑埠TOWN2018年游客人数约500万;其实我们的住宅也是因为阿尔勒小镇的配套,现在我想得很清楚,阿尔勒小镇打造成功以后,住宅可以卖给别人。

  无论是喜马拉雅还是商业街,我们很多员工不理解,也说不清楚,后来我想,如果他说得清楚,这个行业大家都会做了。喜马拉雅是城市展示平台,是唯一的,唯一性出来了,生命力同样是很强的,要做到唯一性是很不容易的。本次采访的所在地——北京朝阳区阳光100写字楼,正是他在北京的第一个项目。重庆喜马拉雅可能跟天津喜马拉雅有点不同,但是喜马拉雅共性化的东西多,所以我觉得复制会很快。但是从大的方面来讲,第一,中国房地产行业有住宅和非住宅两大分类,住宅的体量为13万亿,小说重生卖石油非住宅的体量仅有2万亿。这个经验一直延用到喜马拉雅上,因为这两个产品共同的经验逻辑是一样的,租售结合,然后通过销售回到正现金流之后,反哺给客户,形成一个很好的运营平台,这个模式就能在中国走通。我现在对商业街就不是很费心了,最近交付的长沙商业街,马上要开街了,还没开街之前,所有的主力店都提前要把合同签好。”易小迪提到,阳光100在北京周边、长三角、珠三角有比较大的土地储备,他认为,未来房地产会向大都市中心集中,因此选择了少数地方进行布局。“最开始到现在都有二十七八年了,但是,单是阳光100这个牌子是二十年。

  值得一提的是,在近年的发债高峰期,房企融资最高年化甚至到达14%、15%。我在别的项目上同样在做商业、配套、教育,住宅可以给别人,在这个时代没有必要一个人来做所有的东西,其实别人做住宅可能比我做得好,因为他专门干这件事情,我的精力还不在这里。土地本来就是个类金融产品,所以出售资产很容易获得现金。另一方面,这种产品亦满足了阳光100的投资回报与当地投资者的投资需求。小说重生卖石油中国的客户既好管理也不好管理,好管理就是很理性,会往高租金的方向走,不好管理是散售之后一定要花精力投入。当然,阳光100也并不是一直“卖卖卖”,易小迪提及,未来阳光100并不想走轻资产的路,不想变成一个管理公司,因此还要买地,而不是做纯粹的收缩。“如果不卖,谁也活不过中国的低租金冬天,因为2%、3%的回报,怎么吸引别人来投资?要是借8%的钱,就要倒闭了。租售结合的模式是指开发商将项目的一部分出售,以收回投资成本,同时一部分进行出租与经营管理,以赚取运营的利润。实际上,这种少量持有、主导运营的模式,让阳光100能够依靠高溢价的销售回款来反哺,从而实现自身的持续发展。比如我们前期在运营管理上是要投入的,要把人流做起来,一般一个商业街,第一年运营投入要2000万,第二年再投1000多万,第三年就基本实现收支平衡了,我们提前要做好预算。商业街运营经验有了,喜马拉雅的逻辑比商业街更简单,因为街区综合体背后的商家受网络冲击比较厉害。易小迪:我们觉得有两个方面,一个方面,我们之所以敢拿这个项目,是因为我们当时有商业开发能力,自己做单盘开发的能力还是有的,因此带来了土地升值,当然,现在因为城市化的扩张,也给我们带来一些好处。当然资本市场有它的评判方式,我也不愿意改变别人的想法。易小迪认为,这种结合地方文化所打造出来的产品,一方面满足了地方政府的需求,有税收、有就业、还能展示一个城市的核心文化;第二,住宅行业本身,我们也在找机会,并没有完全放弃。现在其它地方做大盘也是一样,如果把核心的东西打造好了,非核心的东西是可以出让给同行进行合作的。外界可能不太理解为什么我们有大规模的土地储备转让,我觉得与这两年我们的主力产品越来越成熟有关系。宜兴阳光100凤凰街于2017年11月开街,2018年该项目的游客人数就已近300万。“每一条商业街都是地方文化的一个缩影,喜马拉雅是一个城市的客厅。我离开海南比较早,剩下的也是有很大风险。

  你出去旅游,住在喜马拉雅,同时可以了解到地方的民俗、文化、餐饮。易小迪:在国内,公寓已经发展好多年了,阳光100之所以还在这个行业里面投入那么大的精力,将来所有转型的资金也会投入到两个主力产品上面来,因为我们还是有很多独特体会的。不像普通住宅,不断要借钱,不断要扩负债,甚至我现在不太想扩大负债,我要降低负债。有很多公司每年都要补充土地,不补充的话,就维持不了这样一个规模。

  ”截至2018年末,阳光100的商业街已在柳州、宜兴、长沙、沈阳、武汉等地开业。甚至,他提到,有的公司当年不买地,第二年可能会出问题,相比之下,这种情况更危险。因为我们将来转型并不想走一个轻资产的路,同样我们要投资,要承担风险,我们并不想把自己变成一个管理公司,所以我们还要去买地,商业街还要开发,但是我们这种开发的方式就发生变化了。目前在北京周边、长三角、珠三角有比较大的土地储备,这也给我们带来了一定的价值升值,规避了一些风险。企业管理也不能说佛系,还是要从人性出发,激发人善的一面做事情。”易小迪告诉我们,喜马拉雅还在起步阶段,但他坚信这种模式很快就能走通。但是,出手之后,我们的土地还足够开发5年以上,并不会影响运营,这是我们跟别的公司最大的差别。我们是因为小公司,就必须每个点都有自己的能力去做好运营?

  第二是我们不太理解商家本身的盈利模式,不能把手插进去,有一个空白点是不知道的,就是不知道商家怎么赚钱,怎么经营的,我们只是招租。观点地产新媒体:阳光100的主力产品线集中在非住宅产品上,比如街区商业、喜马拉雅高端服务式公寓,但商业地产的难度更高,市场上的成功案例也相对较少,阳光100如何形成自己的核心竞争力?易小迪毫不避讳的告诉我们:“更早地转到这个方面来,可能失去了住宅的另外一个机会。显然,这并不是简单的项目出售,而是一种资源的共享。这是中国目前的做法,要把物业卖给客户,在卖的过程中我们挣到了差价,这个差价就做两部分:第一是做一个高端的喜马拉雅俱乐部,否则没有办法做好这个俱乐部。易小迪:我特别反对狼性文化,狼性怎么跟人性比呢?人就是人,干嘛要狼性?所以我一直不认同这个狼性文化。当然也可以住在喜马拉雅公寓,我觉得这跟酒店有很大的差别,酒店是千篇一律的,大家都觉得很,但它是冷冰冰的,恒指期货开户公司没有温度的,没有文化的,但喜马拉雅是有温度、有历史、有文化沉淀的东西。因为不是一个门槛的创新,是一个系统,这个系统最终成熟之后,会变成一个简单的语言,这个语言可能就叫喜马拉雅。另一方面,满足了投资回报,也满足了当地投资者的投资需求。”他将普通的酒店与喜马拉雅进行比较,提到“酒店是千篇一律的,大家都觉得很,但它是冷冰冰的,没有温度的,没有文化的”,但喜马拉雅是“有温度、有历史、有文化沉淀的东西”。“住宅行业本身,我们也在找机会,我们并没有完全放弃。我觉得第一是在房地产行业里面,每一个项目投资,10个项目有9个是我把控的,我觉得它不会出问题的。“没有任何问题”,易小迪脱口而出,阳光100的商业街模式不对已出售的商铺进行返租和统一管理,只承诺人流,“我们的商业街做了这么多,没有一个失败的,因为客户很理性,一定会跟着你的规划走,往高租金方向走”。易小迪表示,未来的项目也是一样,“如果我把核心的东西打造好了,非核心的东西是可以出让给同行来合作的。易小迪告诉我们,这种模式来源于对当下中国资本市场的经验总结,他认为,中国目前处于“高、低租金”的时代,在这种情况下,租金收入无法覆盖资本成本,因此,开发商无法通过商业自持实现收支平衡!

  比如说,人家都要给他补贴引进,到我们这里他们还要排队。”易小迪抬头望望四周,向我们介绍道。易小迪强调,喜马拉雅项目的关键点在于统一的运营管理。喜马拉雅是阳光100在2018年打造的共享式服务公寓品牌,2018年全年,喜马拉雅产品实现合约销售17.11亿元。“我们商业街采用租售结合模式,先卖掉一半,钱就回来了,一口气做了十几个。

  我们这个商业模式是从商业街开始的,商业街的开发是个难题,持有租金无法覆盖资金成本,卖掉又会很乱,不卖的话,就算再有钱,做一个也要等到租金起来了,能够覆盖成本了,再来做第二个,这就很慢。阳光100最大的特点是资产比较良性,你可以看到另外一个数字,在土地储备上,我们在全国房企里面排到50名左右,当然销售额肯定是在100多名以后,从资产这个角度,我们是超过了很多公司的。”他认为,在房地产行业,大家都忘了土地储备的价值,只看到销售的价值,实际上,这两者相当于“碗里的菜和锅里的菜”,这是易小迪不慌张的最主要原因。第二是用来做前期投入,作为运营的贴补,变成一个好的运营平台。这个行业本身有些扭曲,去年那么多事,大家都说很慌张,但是我觉得我并不是很慌张。很多人都在总结经验,其实没有什么经验总结,因为全国总有地方跌,总有地方涨,要看这个大势。做恒指骗局期货美原油开户条件我们出售之后,5年之内可以维持一个合理的增长,这是一个不一样的资产状况。在易小迪的观念中,中国房地产行业有住宅和非住宅两大分类,住宅的体量为13万亿,非住宅的体量仅有2万亿,“尽管13万亿的市场规模是全世界最大的,但这个市场的竞争也是很激烈的”。我们过去的土地储备已经拿到证的是2000亿货值,没有拿到证的还有1000亿货值,我们的负债只有200多亿,这个比例是远远不成比例的,所以我们还是比较踏实的,不是别人想象的那样。易小迪:关于资产的出售、转型,我们很谨慎地判断这个问题。商业街是个性化的,你会看得出来,我们商业街连一个统一的名字都没有,就说明它有个性的东西。据观点地产新媒体了解,2018年全年,阳光100实现销售金额120.96亿元,同比增长14.0%,其中,商用物业及车库的合约销售金额为36.04亿元,同比增长35.0%,占总销售额的29.79%。在与佳兆业交易当中,阳光100先打造好阿尔勒小镇,把未开发的住宅项目出售,但并未出售阿尔勒小镇。我觉得越是有专业能力去布局,越是没有风险的,而不是盲目地赌哪个城市涨哪个城市跌。“商业街基本上稳定了,我现在的心思就是把喜马拉雅做成一个标准化的产品,达到一个完整的运营过程,我就放手了。从数据来看,2018年全年,、万科突破6000亿元,合共30家房企跨入千亿门槛。我们的资产远远大于负债比例,出售一块土地就能降很多负债,目前,阳光100已经完成了几宗资产的出售,我的计划是再完成100亿。我的钱都在土地上,很容易变成资产,价格还可以翻好几倍,这有什么好慌张的?我一没挖矿,二没投高科技,三没炒股票,所以怎么看公司的稳健和负债率?如果像有些公司那样是高周转的,当年不买地,第二年就可能会出现问题,那就更危险了。喜马拉雅其实满足了三方需求,一方面,满足了地方政府城市客厅的要求,这本身是一个运营的项目,有税收,有就业,满足了城市形象的要求?

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